안녕하세요! 비교남입니다.
이번 글은 용산구 산천동에 위치한 리버힐 삼성 아파트에 대해, 알아보도록 하겠습니다. 지난번에 알아봤던, 도원 삼성아파트와 공통점이 상당히 많은 단지로, 공덕역 남동쪽에 있는 단지중 상당한 입지를 자랑하는 아파트입니다. 이 아파트 또한, 벌써 20년이 넘은 단지로 재건축은 불가능하지만, 리모델링을 추진중이며, 용산구 치고는 저렴한 가격, 국제업무지구 및 용산공원 개발의 수혜를 받는 좋은 입지의 상품입니다. 용산구에 위치하며 뛰어난 한강접근성까지 보유한 이곳, 리버힐 삼성 아파트의 분석을 시작해보겠습니다.
[단지 소개]
먼저, 리버힐 삼성 아파트의 위치 및 단지소개입니다. (출처 : 네이버 부동산)
해당 아파트의 주요 특징(키워드)을 나열해 보면 다음과 같습니다.
[용산구, 국제업무지구, 한강접근성, 리모델링, 공덕역, 초품아, 용적률 315%, 언덕, 비역세권]
괄호 안의 키워드는 리버힐 삼성의 특징을 나타냅니다. 키워드 중, 용적률 315%, 언덕, 비역세권을 제외한 나머지는 모두 리버힐 삼성의 호재를 나타내는 키워드입니다. 가장 강력한 호재는 도원삼성과 동일하게 용산구 그리고 국제업무지구라고 할 수 있겠으며, 하나를 더 하자면 한강접근성입니다. 이런 호재를 제외한 리버힐 삼성은, 2000년대에 지어진 용적률 꽉채운 적당히 실거주 할 만한 아파트일지 모르지만, 이 아파트가 위치한 땅은 그런 일반적인 아파트의 범주에서 벗어나게 해줍니다.
[리모델링 추진 현황]
리버힐 삼성 역시 크게 단지 자체의 호재, 그리고 주변 호재 2가지 종류로 나눌 수 있습니다. 그리고 단지 자체의 호재는 역시 리모델링이라고 할 수 있습니다. 리버힐 삼성은 이미 용적률이 300%를 넘는 단지입니다. 때문에 재건축은 꿈도 못꾸고, 리모델링이 거의 유일한 대안이라고 할 수 있으며, 리버힐 삼성 소유주분들도 이를 잘 아시고, 리보델링을 열정적으로 추진 중입니다.
그럼 이 아파트의 리모델링 추진 현황은 어떨까요?
2023년 8월 기준, 리모델링 추진위원회가 리모델링 조합설립을 위한 동의서를 징수하고 있음은 확인되나, 실제 몇%의 동의율인지는 확인이 불가능한 상태입니다. 개인적인 예상으로는 아직 30% 미만인 것으로 예상됩니다. (30% 넘었다면, 각 건설사 현수막 및 뉴스/기사가 떴을 것이기에…)
저는 개인적으로 리모델링에 대해 긍정적이지는 않지만, 리버힐 삼성과 같이 리모델링 외에 대안이 없는 단지는 빠르게 리모델링을 추진하여 아파트의 상품성을 높이는 것이 시급하다고 생각합니다. 모쪼록, 소유주분들이 합심하시어 빠른 추진을 진행하시기를 바랍니다.
[입지 및 주변 호재]
리버힐 삼성은 마포구와 용산구의 경계에 위치하며, 용산구의 호재에 대해서는 더이상 언급할 필요가 없을 정도로 너무 유명합니다. 따라서, 리버힐 삼성의 입지 및 주변호재는 지난 도원삼성 단지 분석에 쓴 아래 1장과 동일합니다.
다만, 리버힐 삼성의 경우, 도원삼성보다 눈에 띄는 호재 3가지, 그리고 큰 단점 1가지가 있습니다.
먼저 첫번째 장점은 한강접근성입니다. 리버힐 삼성에서 청담자이 앞을 통해, 고가교를 건너가면 한강까지 5분안에 도착할 수 있습니다. 비록 가는길이 약간의 경사가 있고, 도착하는 장소가 한강 공원(고수부지)로 바로 연결되지는 않지만, 충분히 기분좋게 걸을수 있는 한강 산책로로 연결됩니다. 서울에서의 한강 희소성은 두말할 것 없는 특징적인 장점이고, 이는 근처 아파트 중, 리버힐 삼성만의 장점이라고 할 수 있습니다.
두번째 장점은, 현대차부지 개발입니다. 리버힐 삼성과 국제업무지구 사이에는 상당한 면적의 현대차부지가 있으며 이 부지의 개발은 곧 리버힐 삼성만의 장점이 됩니다. (근처에 위치한 단지중, 리버힐 삼성의 접근성이 가장 좋기 때문). 아직 구체적인 개발계획은 나오진 않았지만, 미래가 굉장히 기대되는 땅이라고 할 수 있습니다.
세번재 장점은, 초품아입니다. 리버힐 삼성 바로옆에는 원효초가 위치합니다. 덕분에 아이들이 차도를 건너지 않고, 바로 등교가 가능하며 무엇보다, 근처 아파트에서의 원효초까지 가는길의 경사가 그나마 덜합니다. 근처 임장을 다녀보신 분들은 아시겠지만, 지도상으로는 도원삼성과 리버힐 삼성이 굉장히 가깝게 위치하는 것으로 보이지만, 그 두곳은 서로 걸어다니기에는 굉장히 힘듭니다. 바로 엄청난 경사이기 때문인데요. 이쪽 도원동/산천동 일대는 굉장한 고바위 지역으로 가장 높은곳에 한강타운이 위치하며, 나머지는 모두 경사지에 위치합니다. 덕분에 도원삼성에서 원효초를 보내는 것은 리버힐삼성에서 원효초를 보내는 것 대비, 많은 애로사항이 있습니다.
하지만, 리버힐 삼성만의 단점 또한 존재하는데, 이는 지하철 접근성입니다. 리버힐 삼성에서 가장 가까운 역은 마포역으로, 도보로는 10~15분 정도 걸립니다. 다만, 가는길이 굉장한 경사로로 대다수의 주민들은 마을버스를 이용하지만, 마을 버스이다 보니 배차가 짧지는 않은점이 큰 단점입니다. (간혹 호갱노노 같은 부동산 커뮤니티를 살펴보면, 마포역까지 접근성이 좋다는 분들이 계시는데… 속지 않으시기 바랍니다. 굉장한 언덕길입니다.) 물론 자차만 사용하시는 분이시라면, 강변북로를 바로 탈수 있는 리버힐 삼성이 압도적으로 좋을 것이지만, 어디까지나 서울내 직장인들은 지하철을 이용한다고 생각하기에, 이는 단점이라고 판단하고 있습니다.
[현재 시세 및 예상 가격]
리버힐 삼성의 현재 호가는 25평 10.5~11.5억 수준이며, 30평대 13~14억, 그리고 40평대는 15~16억정도로 나타나고 있습니다. 리버힐 삼성은 보통, 지하철접근성 때문에 도원삼성보다 5천~1억정도 낮은 금액이 형성되니, 시세를 판단하실 때 참고하시기 바랍니다. 개인적으로는 20, 30평대의 호가는 적정해보이며, 40평대는 매수하기 좋은 가격으로 생각됩니다.
모쪼록 리버힐 삼성의 빛나는 미래를 응원하며, 부디 용산구 서쪽 한강변에 훌륭한 랜드마크 아파트가 생길 수 있길 바라봅니다.
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