안녕하세요! 비교남입니다.
응봉 대림 1차 아파트는 성동구에서 드물게 재건축을 준비중인 단지입니다. 벌써 30년이 넘은 단지로, 중랑천과 성수동 개발의 후광을 받는 좋은 입지의 아파트입니다. 연식이 연식인 만큼, 최근 재건축을 진행중이나, 사업성에는 물음표가 있는 이곳, 응봉 대림 1차 아파트의 분석을 시작해보겠습니다.
[단지 소개]
아래 사진은 해당 아파트의 위치 및 단지소개입니다. (출처 : 네이버 부동산)
해당 아파트의 위치 및 단지소개에서 가장 먼저 눈에 띄는 것을 나열해 보면 다음과 같습니다.
[중랑천, 서울숲, 삼표시멘트부지, 응봉1구역, 용적률 208%, 사용승인일 1986년]
예상할 수 있듯이, 이 모든 키워드들은 이 아파트의 호재를 나타낸다. 바로 재건축과 성수동의 호재입니다.
다시 말하면, 응봉 대림1차는 서울 중심부에 위치하며, 재건축 연한을 만족하면서 주변에 호재도 충분한 알짜단지로 설명될 수 있겠습니다.
[재건축 추진 현황]
응봉 대림 1차 아파트의 가장 큰 화두는 역시 재건축이라고 할 수 있습니다. 사실 이 아파트는 원래 리모델링을 추진하는 단지였습니다. 과거에는 재건축을 진행하기에는 용적률 및 평균 대지지분이 애매했다고 판단했나 봅니다. 하지만 지난 최근 1년 사이에, 리모델링 조합 해제 및 재건축 추진조합 설립, 그리고 정밀 안전진단 신청까지 굉장히 많은 변화가 일어나고 있습니다.
이에 따른, 호가 변화도 뒤따르고 있는 중인데, 최근에 31평형 12억 실거래가 뜨면서, 지난 1년간의 하락세는 이제 끝난 것으로 보입니다.
그럼 과연 이 아파트의 재건축 사업성은 어떨까요?
먼저 용적률과 평균대지 지분을 살펴보면, 용적률은 208% 그리고 평균 대지지분은 15.5평입니다. 이는 재건축은 가능하다고 여겨지는 용적률과 대지지분이긴 하지만, 간신히 커트라인만 넘은 수준이라고 할 수 있습니다. 특히 최근처럼 공사비 인상 및 인플레이션이 화두인 시대에는 더더욱 그렇죠.
실제로 응봉 대림 1차의 재건축 가능성은 여러 전문가 및 투자자들 사이에서도 의견이 분분합니다. 그러나 이 단지의 대규모 특성을 고려하면 사업성 확보에는 어려움이 없다는 의견이 주를 이루며, 이는 재건축 추진의 동력이 되고 있습니다.
평균 대지지분은 약 15.5평은 재건축 마지노선은 전용 84㎡ 기준 약 14평을 간신히 초과한 정도로 여겨집니다. 이 단지의 각 세대의 대지지분은 다소 다르게 구성되어 있습니다. 예를 들어, 전용 63㎡은 11평, 75㎡ 은 13평 정도로 구성되며, 40평대 세대들도 약 17~19평 정도입니다.
문제는 일반적으로 재건축 조합원들이 다운사이징에 대해 주저하는 경향이 있다는 사실입니다. 이를 고려할 때, 용적률을 300%까지 높여도 실제 세대수 증가는 제한될 것으로 보입니다. 만약 상황이 그렇게 나아간다면, 1:1 재건축 방안도 고려할 수 있을 것입니다. 또한, 주거지역이 아닌 준주거지역(500%)으로 전환되지 않는 한, 어느 정도 수준의 재건축 분담금은 피할 수 없을 것으로 예상됩니다.
[입지 및 주변 호재]
상기 그림에서 확인 할 수 있듯이, 응봉 대림 1차의 입지 및 주변호재는 상당히 많습니다.
특히, 입지 조건은 매우 우수합니다. 중랑천을 따라 길게 뻗은 형태의 대지는 사선으로 연장되어 있습니다. 이 단지는 서울응봉초와 광희중 학교와 아주 가깝게 위치해 있어 등하교에도 편리하여 초,중품아로 볼 수 있습니다. 특히 중랑천을 남쪽으로 바라보는 단지 배치는 추후 재건축 시, 미래도 좋은 조망을 기대할 수 있습니다.
녹지환경은 정말 뛰어납니다. 중랑천, 응봉산과 응봉체육공원이 근처에 위치하며, 한 번의 다리 건너면 바로 서울숲에 도착합니다. 최근에 성동구에서 발표한 개발계획에 따르면 서울숲과 중랑천을 있는 보행교가 응봉대림 1차 앞에 위치할 예정이라고하니, 앞으로는 서울숲 접근성이 더욱 좋아질 것으로 예상됩니다.
다만 대중교통에 관해서는 미흡한 점이 있습니다. 응봉역은 초역세권에 위치해 있지만, 경의중앙선의 배차 간격(출근 시간 10분, 그 외 15분)이 높아 역세권 매력은 상당히 떨어집니다. 또한, 단지가 경사에 위치해 있는 점, 지하주차장이 없는 점 등은 해당 아파트의 전세가를 떨어뜨리는 주요 원인입니다. 때문에, 전세가 대비 매매가가 상당히 높으며 이 높은 갭금액은 투자자들의 진입을 망설이게 하는 요인 중 하나입니다.
하지만 주변호재는 굉장히 훌륭합니다. 현재 응봉동1구역은 재건축 사업이 진행되고 있는 단계(재개발 아님)이며, 응봉동 265 일대는 모아타운 대상으로 선정되었습니다. 또한, 중랑천을 맞은편에 위치한 삼표레미콘 부지도 개발이 예정되어 있어 이 지역의 큰 변화가 기대되고 있습니다.
[현재 시세 및 예상 가격]
응봉 대림 1차의 현재 호가는 25평 11억, 31평 13억, 40평대 14~16억대입니다. 이는 최근 실거래가 보다는 1~2억정도 높은 금액으로 형성되어 있는데, 아무래도 재건축 2차 안전진단 신청에 따른 가격변동으로 예상됩니다. 개인적인 생각으로는 재건축이 잘 진행된다는 가정하에 응봉대림1차의 가격은 주변 기축 아파트(행당 한신, 행당 한진, 행당 대림, 대림 강변타운 등)의 시세보다 2억정도 비싸게 책정되는 것이 적정가격이라고 생각합니다. 이는 리모델링 대상 아파트와 재건축 대상아파트의 프리미엄 차이로 생각하시면 될 것 같습니다.
모쪼록 응봉 대림 1차의 재건축 진행을 응원하며, 부디 성동구에도 성수, 옥수만 있는 것이 아니라는 것을 보여줄 수 있는 랜드마크가 되길 바라바봅니다.
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