안녕하세요! 비교남입니다.
도원 상성 래미안은 용산구에 위치한 대단지 아파트로, 리모델링을 추진 중인 단지입니다. 벌써 20년이 넘은 단지로, 용산구 치고는 저렴한 가격, 국제업무지구 및 용산공원 개발의 후광을 받는 좋은 입지의 아파트입니다. 용산구에 등기를 치고 싶어하는 많은 분들이 관심있는 이 곳, 도원 삼성 아파트의 분석을 시작해보겠습니다.
[단지 소개]
아래 사진은 해당 아파트의 위치 및 단지소개입니다. (출처 : 네이버 부동산)
해당 아파트의 주요 특징(키워드)을 나열해 보면 다음과 같습니다.
[용산구, 국제업무지구, 한강, 리모델링, 경사, 공덕역, 용적률 289%]
예상할 수 있듯이, 대부분의 키워드들은 이 아파트의 호재를 나타냅니다. 그 중 가장 강력한 호재는 용산구 그리고 국제업무지구라고 할 수 있겠습니다. 저 호재를 제외한 도원삼성래미안은, 2000년대에 지어진 용적률 꽉채운 그저 살기좋은 아파트일지 모르지만, 이 아파트가 위치한 땅은 그런 일반적인 아파트의 범주에서 벗어나게 해줍니다. 미리 결론을 말씀드리면 제가 생각하는 도원 삼성 아파트의 한줄 요약은 다음과 같습니다. “용산구와 국제업무지구의 수혜를 기대할 수 있는, 그러나 가격은 접근 가능한 가성비 대단지 아파트”
[리모델링 추진 현황]
도원삼성 래미안은 크게 단지 자체의 호재, 그리고 주변 호재로 나눌 수 있습니다. 그리고 단지 자체의 호재는 역시 리모델링이라고 할 수 있습니다. 도원삼성과 같이 용적률이 이미 300%에 육박하는 단지는 재건축은 언강생심이며, 리모델링이 유일한 대안이라고 할 수 있으며, 도원삼성 래미안은 열정적으로 추진 중입니다.
그럼 이 아파트의 리모델링 추진 현황은 어떨까요?
도원삼성아파트 호갱노노 커뮤니티에 따르면, 조합설립인가를 위해 확보한 동의율이 23년 8월 기준 58%를 돌파했다고 알렸습니다. 법적으로 조합설립인가를 받기 위해서는 약 66.7%의 동의율을 충족시켜야 합니다. 이에 따라 추진위원회는 상반기에 창립총회를 개최하여 연내에 조합설립인가를 목표로 사업을 추진하고 있는 상황입니다. 주민들의 동의율 확보를 위해 추진위원회는 원활한 의사소통을 강조하고 있으며, ‘주민과 함께 만들어가는 리모델링’이라는 슬로건으로 단지 내 청소 봉사활동 등의 활동도 진행하고 있습니다.
리모델링 위원장은 “리모델링 계획은 전체 토지 소유자의 2/3 이상 동의가 필요하며, 사업 시행을 위해서는 3/4 이상의 동의가 필요하다”라며 “슬로건을 내건 취지는 리모델링 프로젝트 각 단계에서 주민들과의 원활한 의사소통을 통해 사업 방향에 대한 의견을 모으는 것이 성공을 위한 중요한 요소라고 판단했습니다.”라고 설명했습니다.
이 단지는 용산구 새창로 70 일대에 위치하며, 대지면적은 5만362.6㎡입니다. 리모델링 후에는 지하 4층에서 지상 31층까지의 높이로 총 1,623가구 규모의 아파트가 재건축될 예정입니다. 현재는 최대 22층 높이의 아파트 1,458가구 규모로 구성되어 있으며, 리모델링을 통해 165가구가 추가로 건설될 예정입니다.
도원삼성래미안아파트는 리모델링을 통해 1,620여가구가 건립될 대규모 사업으로, 우수한 입지조건을 갖추고 있어 이미 건설사들의 높은 관심을 받고 있습니다. GS건설과 포스코건설도 이 사업에 상당한 관심을 보이고 있는 것으로 알려져 있습니다.
저는 개인적으로 리모델링에 대해 별로 밝은 미래를 보고 있지는 않지만, 아무일도 안하는 것보다는 백번 낫다고 생각합니다.
[입지 및 주변 호재]
사실 도원삼성은 용산구에 위치하며, 용산구의 호재에 대해서는 더이상 언급할 필요가 없을 정도로 너무 유명합니다. 따라서, 도원삼성의 입지 및 주변호재는 다음 사진 1장으로 정리하겠다.
상기 개발 계획 외에 도원 삼성 래미안의 특징은 마포구와 용산구의 경계에 위치한다는 점입니다. 지도 어플을 켜고, 용산구를 켜보면 바로 발견할 수 있듯이, 용산구에는 아파트 공급률이 굉장히 낮습니다. 대부분의 아파트는 동부이촌동에 위치하며, 그 외 한남동, 이태원동, 도원동, 산천동에 일부 단지가 위치하나, 그 수가 많지는 않습니다. 그러다보니, 용산구의 주거 인프라는 별로 좋지 않습니다. 때문에 도원삼성은 주소는 용산구이지만, 실제 생활권은 공덕역인근의 마포구에 가까운 상태입니다. 이는 주거 인프라가 부족한 용산구의 아파트(이촌동 제외)에게 큰 장점이며 특히, 공덕역의 쿼트라플 역세권을 사용할 수 있는 점은 실사용자에게 굉장한 편리성을 가져다 줍니다.
하지만, 단점도 존재하는데 무엇보다 경사입니다. 아파트자체가 경사에 위치하며, 내부적으로도 평탄화가 되어있지 않아, 체력이 약하거나 몸이 좋지 않으신 어르신들께는 단지내 생활여건이 좋은 편은 아닙니다.
하지만, 리모델링이 잘 진행된다면 모두 해결이 될 문제이고, 아울러 주변 정비사업까지 잘 진행이 된다면, 주변환경까지 탈바꿈되어 미래의 용산구는 그 어떤 자치구보다 훌륭한 환경을 가질 것이라고 예상됩니다.
[현재 시세 및 예상 가격]
도원 삼성 래미안의 현재 호가는 25평 11~12억, 32평 13.5~16억, 40평대 15.5~17억대입니다. 이는 최근 실거래가 보다는 1~2억정도 높은 금액으로 형성되어 있는데, 실거래가와 호가 사이에 매수자/매도자 간의 입장차이가 있는 것으로 보입니다. 아마 급매거래가 이후의 실거래가 되지 않을까 조심스레 예상해봅니다. 개인적으로는 30평대의 호가는 과도해보이며, 20평대는 적정, 40평대는 16억 이하로는 적정가격으로 생각됩니다.
모쪼록 도원 삼성 래미안의 리모델링 진행을 응원하며, 부디 용산구 서쪽에도 훌륭한 랜드마크 아파트가 생길 수 있길 바라봅니다.
더 많은 부동산 정보를 알고 싶으시다면, 아래 링크를 확인해주세요.