[아파트 단지 비교 1탄]
이번 글은 성동구 행당대림, 행당한진, 금호벽산 아파트 단지를 비교하는 내용입니다. 행당역은 인근이 마용성의 성동구에 위치하면서도 합리적인 아파트 가격을 가지고 있어 매력적입니다. 2000세대 이상의 대단지가 위치해 있고 광화문과 여의도로의 접근성도 좋습니다. 그러나 언덕 위에 위치한 단점과 개발 호재 부재, 확장성 부재가 있습니다. 현재 실거주와 5년 후 시세차익 기준으로 각 단지의 순위를 비교하였습니다. 행당 한진타운이 현재 실거주 기준에서 가장 높은 순위이고, 5년 후 시세차익 기준에서는 금호벽산이 가장 높은 순위입니다.
* 2023년 6월 기준 / 실거주 + 5년 후 기대 시세차익 기준
성동구 행당역 입지
성동구 행당역은 인근은 마용성의 성동구임에도, 아파트 가격이 꽤 합리적인 곳이라고 할수 있습니다. 물론 아파트 가격은 상대적인 것이라, 누군가에겐 비싸고, 누군가에겐 저렴할 수 있으나, 서울 2호선 안쪽에 위치하면서 9억대로 20평대, 12억대로 30평대 매물을 찾을 수 있는 2000세대 이상 대단지는 굉장한 가성비로 보여집니다.
실제로 행당역 인근 아파트 시세는 마용성의 성동구임에도 평단가 기준 하급지라고 할 수 있는 동대문구, 중구의 아파트와 시세가 비슷한 상태이며, 이와 같은 이유로, 생각보다 적은 자금으로 성동구 입성할 수 있는 기회의 땅이기도 한 이곳, 비교를 통해 살펴 보겠습니다.
행당역 입지
먼저 장점을 살펴보면, 서울 한가운데 위치한 살기좋은 베드타운이라는 점입니다. 행당역 인근에는 한진타운, 대림아파트, 금호벽산 이렇게 2000세대 이상의 대단지가 3개나 위치하며, 이에 따른 상권 및 인프라가 잘 구비되어 있습니다. 무엇보다 광화문, 여의도를 환승없이 갈수 있는 5호선 행당역이 초역세권에 위치하고 있으며, 나름 성동구에서 희귀한(유일한) 학원가가 조성되어 있는 점이 장점이라고 할 수 있습니다. 또한, 최근에는 주요 단지들 모두 리모델링 움직임이 활발하며, 이는 기존 실거주하기만 좋은 동네에서, 투자가치까지 좋은 동네로 거듭나려고 노력으로 긍정적입니다.
다만, 단점 또한 존재하는데 제 생각엔 아래 3가지 정도가 떠오릅니다.
1. 언덕
위에 언급한 아파트 단지 모두 성동구의 특징이라고 할 수있는 구릉지에 위치하고 있습니다.
그나마 세 단지 중 한진타운은 엘레베이터로 타고 올라갈 경우, 단지내 평탄화가 잘 되어 있는 편이나, 나머지 아파트들은 단지내 경사가 심각한 편입니다. (여름에 걸으면 땀이 나고, 겨울에 걷다가 미끄러질 수 있을 정도)
2. 개발호재 부재
행당역 근처에는 이렇다할 개발호재 없습니다. 물론 왕십리역에 GTX가 들어오고, 왕십리역세권 개발이 예정되어 있으며, 응봉1구역, 성수 삼표 시멘트 부지 개발 등등 왕십리 자체에는 개발호재가 많으나, 행당역 근처까지 개발호재에 따른 가격상승 훈풍이 미칠지는 미지수입니다. 이는 행당역의 구릉지 특성때문이기도 한데, 위에 나열했던 많은 호재의 발산원에서 행당역으로 접근시 지속적인 오르막길이 존재하며 이는 각 개발호재의 훈풍을 가로막는 큰 요인이 될 것으로 예상됩니다. 글로 읽었을 때 잘 이해가 되지 않는다면 아래 호갱노노의 경사도를 통해 유추해보시기 바랍니다.
3. 확장성 부재
상기의 개발호재 단점과 이어지는 내용으로, 행당역 인근 아파트는 2000년에 입주가 끝난 재개발이 완성된 구역입니다. 나쁘게 말하면, 변화를 기대하기 어려운 곳이라고 말할 수 있겠죠. 때문에, 추가적인 행당역인근의 변화(재개발, 재건축 등)는 기대하기 어려우며, 이는 곧 타 지역의 아파트 대비 특출날일이 없는 평범한 서울 구축 아파트의 카테고리에 속한다는 점입니다.
행당역의 입지를 알아보았으니, 이제 각 단지별 순위 비교로 글을 마무리해 보도록 하겠습니다.
단지별 순위
- 현재 실거주 기준 : 행당 한진타운 > 행당 대림 >> 금호벽산
- 5년 후, 시세차익 기준 : 금호벽산>>행당 한진타운>행당 대림
(현재 금호벽산의 리모델링 속도 및 추진력이 타 2단지보다 압도적으로 뛰어난 관계로, 입지차이를 뒤집고 신축 메리트 수혜가 예상됨.)
P.S. 아직 새로산 노트북이 익숙하지 않은 관계로, 자세한 점수 산출 근거는 추후 업데이트 하겠습니다…. 앞으로 아파트 비교는 아래 기준으로 진행 예정이니 많은 관심 부탁드립니다.
제가 부동산을 비교하는 기준은 아래와 같습니다.
* 실거주 목적 / 각 항목별 1~10점 / 항목별 Factor(0.1~1.0 – 단지 목적에 따라) 부여 (주관적으로)
* Factor는 서울 중심지 베드타운 기준으로 기입
* 미래점수는 5년 후로 상정함
* 항목별 점수는 이 3단지 간의 우위를 나타내기 위한 것으로, 타 지역 타 단지의 점수와는 별개